自去年起 楼市去库存成了各政府一项重要的政治使命

自去年来，楼市去库存不仅是全国上下一项极其重要的经济任务，而且还成了各级政府一项重要的政治使命。中央政府及各省（市）地方政府可谓绞尽了脑汁，使出了浑身解数，从放松货币政策手段的降低购房*贷比例、提高公积金贷款比例、降低公积金贷款利率及财政政策的购房补贴及降低购房交易税费等措施，无所不用其极。但令人遗憾的是，除了近段一线城市楼市出现不正常、非理性上涨之外，其他二线及三、四线城市去库存效果并不明显，且大有库存越调越高之势。

让人百思不得其解的是，这究竟是什么原因？在笔者看来，除了政府夹杂私心没有采取过硬措施而给房产开发商以各种优惠政策之外，*根本问题在于楼市调控仍处一种单项金融调控运动，没有与社会公共基础资源进行有机结合，使单一金融调控政策显得软弱乏力。          

简单地说，社会公共基础资源主要包括城市供水、公共交通、*、医院、厂矿企业及其他生活配套服务设施等等。而目前，在我国公共基础资源现状是，占绝大比例的优质公共资源向大城市尤其是一线城市倾斜，城市越小，配置的社会公共基础资源相对越少，且质量往往不高，尤其到了不少偏远落后农村地区社会公共基础资源几乎为零。显然，我国社会公共基础资源在城市配置上呈“倒金字塔型”，致使其对应的城市人群也呈“倒金字塔型”，两者错位导致社会公共基础资源呈严重不合理格局。

在这种社会公共基础资源严重不合理、不均衡格局下，一二线城市各种机会远远大于三四线城市，也就自然加剧了不同城市房价分化，尤其社会公共基础资源还成了一、二线城市房价越调越高的“罪魁祸首”。可以断言，如果社会公共基础资源投入仍不改变向大城市聚积现状，无论出台多么严厉（或宽松）的行政性限购（或财政补贴）政策，还是提高（或降低）*贷比例或利率、提高（或降低）公积金贷款比例及利率等金融性措施，都将收效甚微，楼市调控难以取得实效，并有陷入新一轮调控怪圈的危险。

因此，在楼市去库存上，除了货币政策发力之外，应把调控重心放到合理配置各类型城市社会公共基础资源均衡上。因为只有当各类城市社会公共基础资源出现均衡时，才能为不同城市居民提供均等就业、就医、就学机会，才可抑制人口无限制地涌入一、二线城市，就会缩小一二线城市与三四城市之间在楼市去库存上的“马太效应”，也可有效控制一二线城市土地供应及住房供应紧张局势，不致使一二线城市出现房价持续、反复、过快地上涨，更可遏制非理性上涨。比如深圳、上海、北京房价过快上涨，主要是土地资源短缺导致的住房供给不足，合肥等城市房价上涨较快，主要是近年来承接了较大规模的产业和人口转移、市场需求短期内增加较快导致等等。同时，社会公共基础资源均衡之后，三四线城市楼市去库存也不会陷入胶着状态，尤其不致出现房价严重分化现象，使各城市房价基本趋于合理；更为重要的是各城市房价趋于合理，也可大大压缩楼市投机买卖炒作空间，对稳定各类城市房价将起到重要作用，也有利于防范系统性区域性风险。

还要看到，社会公共基础资源均衡可消除一二线城市与三四线城市之间土地财政收入差距，可遏制三四线城市卖地冲动，更可抑制地方政府房价高时高杠杆刺激房地产、房价低时不惜出台各种有损公共财政利益措施去库存的“五花八门”政策，使各级政府在发展房地产政策上保持适中、理性行为。例如，近日沈阳发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》规定，职工以家庭为单位购房，可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房，实行“认贷不认房”政策，贷款**比例为20%，*贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元；实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补；支持居民改善住房条件，1年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元等等。沈阳政府去库存做法在当下具有一定普遍倾向，说实话，无论是零*、认贷不认房，还是购房奖励、鼓励农民进城购房，其实都是不理性之举，有点病急乱投医之嫌，从长远看，对当地房地产健康可持续发展不利；如果社会公共基础资源均衡之后，这些问题就自然而然地解决了。

而均衡社会公共基础资源*的办法是中央政府将各类城市发展纳入统一规划，在财政投入上做到“不偏心”和平均用力，使不同类型城市居民都能享受社会优质公共资源。同时，从战略角度出必，应从严控制特大城市规模和数量，大力发展中小城市；尤其在地区发展上避免再造成新的、人为的基础设施投入不公及城市发展严重分化现象，类似京津冀一体化、副政治中心之类的城市发展规划应慎而又慎，不宜盲目求速。

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