大唐印象|市中心买房真的比郊区买房好吗？不见然！

来源：地产情报站发布时间：2019-12-29 21:03:27

12月19日早上，深圳地铁1号线延误20*，导致大批上班族迟到。

按理说，这只是区区一件鸡毛蒜皮之事，但却直接登上了微博热搜。

因为，日均144.5万客流量的深圳1号线，只需要20*，就足以让数以万计职场人士的全勤奖泡汤了。

这便是现代快节奏生活中，地铁的影响力。

庞大的人流量，对地铁站周边的区域经济有着强烈的带动作用。更加众所周知的是，地铁对周围的房产价值，增益也是非常明显。

不过，很多人不知道的是，地铁盘并非靠个地铁那么简单。地铁盘的选择，也大有学问。

比如，并非市中心的地铁盘，房价涨幅就一定高，也不是说附近有个地铁站，房价就能上涨了。

还有很多地铁盘的细节，值得我们探究。

地铁盘为什么值钱？

地铁盘的价值，谁都可以提几句，但一般都说不全，这里先给大家梳理一下地铁盘的价值点。

1. 交通便利，遇急事出门时间可控，上班时间可控。

2.租售比高

3. 商业*都可能围着地铁建。

4. 近郊盘因地铁建设，与主城区距离拉近，人口流入，经济增长，配套成型。

5. 地铁不变，风险小，伦敦150年前的地铁盘现在还是地铁盘，但深圳15年前的海景房可已经成“填海工地”房了。

6. 情绪价值

6.1 地铁逐步成网，别人家都有地铁你没有。心理有落差不说，还会影响市场对房产的评价和估价。

6.2 -“你住哪”

-“珠江新城地铁站附近”

-“牛逼”

第6点情绪价值有点扯，不过你不得不说，*中国商品价格受市场情绪影响强烈，第二中国就是一个国人非常在意别人对自己看法的国度。

离地铁越近房价涨幅越高吗？

地铁站，人流多，噪音大，若是住得太近，岂不是非常不舒服？

所以，是不是要稍微远300-500米的地方，才更有价值呢？

其实并非如此，华中农业大学对武汉地铁3号线周边3km以内的房地产价格与到地铁站的直线距离，进行了相关性研究。

结果发现，距离每增加1％，则引起商品房价格下降0．08％，距离越远，房价越低。

安徽财大的一个国家自然科学基金项目，也研究了合肥市房产离地铁站的距离对其价格涨幅的影响。

数据显示，离地铁站0-200m的房产涨幅显著高于200-1000m的。

《经济视野》的一篇论文对郑州地铁1号线沿线71个住宅小区进行了2009-2013的房价涨幅分析，发现房价增幅与小区距*近地铁站距离存在明显的负相关关系。

并且，当小区距*近地铁站的距离在0-400m范围内时，距离房价增幅的正面影响*为显著；在400-800m范围内时，距离对房价增幅的影响较为显著；在800-1200m时，距离对房价增幅有一定程度的影响。

翻译成白话就是，房产离地铁站越近，地铁对房价的辐射就越敏感。

所以，无论从哪个角度来看，距地铁站近的房子的涨幅，都比远的要涨得凶。

那么所谓地铁上盖（地铁正上方房子）的吵闹与杂乱呢？会不会对居住体验影响很大呢？

其实，关于吵，即便你没住过地铁上盖的房子，也住过地铁上盖的酒店。

可以明显感受到，地铁站和商圈那点可以用隔音窗解决的吵闹，和火车站飞机场比起来，根本不算什么。

吵主要还是马路吵，地铁站根本不应该不背这个锅。

然后，关于人流杂乱，这个确实，任何一个地铁站的人流量都不小。

可是，有地铁的城市基本都是一二线，年轻人居多。

在现代年轻人眼里，地铁和地铁商业带来的时间上的节省，比清静要重要一百倍。

总之，不考虑实际需求偏好，从涨幅来看，选离地铁更近的房子，还是收益更大。

哪里的地铁盘涨幅高？

市中心是个好地方，但从地铁盘增值这个角度来讲，就不一定了。

南京林业大学对南京3号线的一项研究当中，发现地铁对江宁区房价的影响明显高于秦淮区。

河北地质大学对石家庄1号线的研究也表明：地铁开通存在分区位效应，即地铁对郊区房价的增值远超过市区。

这也好理解，回归到地铁对居民的本质利好逻辑，是地铁可以缩短房产与城市里各种配套的通勤距离，相当于替代了原先周围没有的配套。

居住在市区，配套齐全，在没有地铁的情况下，也非常方便。但郊区配套不如市区，通一条地铁犹如和市区共享配套，对生活的改变十分明显。

但郊区不同于远郊，当地铁离市区过于遥远，其共享配套的效果也会大打折扣，房价涨幅也会有限。

深圳宝安幸福海岸，是地铁1号线宝体的正地铁盘，2006年价格5200，2016年价格70900，10年涨幅1363%。

当年宝安属于近郊区，宝体站离就业中心南山（粤海街道办，高新园站）8个地铁站，通勤时间大概在半*（算上走路和等待地铁）。

深圳龙岗振业城，是地铁3号线六约的正地铁盘，2006年价格10000，2016年价格35500，10年涨幅355%。

当年龙岗属于远郊区，六约站离就业中心福田（深圳平安大厦，福田站）15个地铁站，通勤时间大概1*（算上走路和等待地铁）。

很明显，远郊地铁盘的涨幅往往不如近郊地铁盘。

一个人如果选择通勤距离合适的房子，即便可能是老房子稍微破点，慢慢就会习惯，但如果每天花两三*在通勤上，怎么样都会身心疲惫。

因此，如果是离CBD位置太远的地铁站，地铁的意义便没有那么大了，对房价的影响也不会非常可观。

不过振业城涨幅不如阳光海岸的另一方面，也是3号线的经停站点含金量没1号线大，1号线作为贯穿深南大道主干线，从商业中心到政务中心到文体中心，都在这了。

所以，如果你想买一套增值潜力*的地铁盘，不妨挑选还在发展中的近郊地铁盘。如果那条地铁还是直通CBD的，就更完美了。

什么是近郊呢？这里给个标准，就是离城市CBD的地铁通勤时间小于45*，大于30*的地方。要买地铁盘，就买这！

当然，这里并不是说市区的房子就没*空间了，而是因为地铁这个因素而*的潜力有限，更多的*因素是学区、区域、产品等等。

什么时机买入地铁盘？

都知道，地铁对房价有三个增长点：规划涨一波，开工涨一波，通车涨一波。

那么，单从涨幅来看，什么时间点买入*呢？

大量文献显示，地铁时间轴对房价的溢价效应呈“M”型，即规划期呈现出正效益影响，建设期呈现出负面影响，运营期又呈正向影响。

因为建设期的施工噪音、渣土扬尘、景观损坏等多重负面效应，使得地铁附近小区的生活品质直线下滑。

据我去地铁项目部实地考察访问，地铁*吵，且渣土车来往*多，周围*脏的时候，是路面开挖以后的冲桩期和沉槽期，大概要持续1年时间。等到这一年后，盾构机下隧道，一切就没那么乱了。

那么在这纷乱的1年，可能会有不少二手笋盘放出，也可能会有部分新盘犹豫不决捂不捂盘或涨不涨价。

这时候，便是入手的好时机。具体一点，就是蓝色挡板围起来后的半年到两年这个期间，可能就是“M”型的低点。

识别真伪地铁盘

地铁盘没有官方的说法，按业内公认的标准：

近地铁盘：距离1000-1500米，步行大约需14-21*；

准地铁盘：距离500-1000米，步行大约需时7-14*；

纯地铁盘：距离小于500米，步行大约需时7*以内。

在购房的过程中，对地铁的了解通常来源于置业顾问的夸夸其谈。

既然都说了夸夸其谈，有四个点是你要注意的：

1. 距离假象

沙盘图都是按一定比例缩放后的效果图，真正有多远，要学会去使用互联网地图上的测距工具去量。

2. 时间假象

走到地铁站几*，置业顾问说了不算，自己走一遍才算。从自己所选楼栋往地铁站走走，可能你会遇到小区巨大，绕路，地铁口很远等情况，都会增加时间。

3. 规划假象

有时候置业顾问会告诉你沙盘上的虚线是已经规划好的地铁。但真正的规划，还是以“国家发改委网站公布《关于xx市城市轨道交通第x期建设规划（20xx—20xx年）的批复》”为准。

这种获批的一般都会尽早开建，具体可以登录当地住建局官网、当地人民政府官网和当地轨道交通集团官网查询。当然，也有部分城市存在“先建后批”的情况，那就只能实地考察了，因为这种信息也不方便公布。

4. 落地假象

一般地铁的工期是5-6年，即便去掉征地拆迁，从挡板开始算，也要好4-5年。

所以，如果只停留在规划阶段，很可能遥遥无期不说，还可能改道。

比如*新的武汉地铁规划图中，13号线的规划有所改动，去掉了湖口二路和高新二路交叉口这一站，那个站的居民可能已经哭晕在厕所。

1843年，一个叫查尔斯·皮尔逊的律师大胆设想在城市地下建设铁路，随后的1863年，世界上*条地铁震惊了整个世界。

查尔斯万万没有想到，他的这个设想，竟然成为了150年后，一个神秘的东方国度来增长经济的引擎。

修地铁-提高市民预期-地价房价升高-市民买房-人口流入-土地出让金反哺周围配套&人气带来的经济增长-再修地铁。。。

中国各个城市的地铁，动辄规划到2045、2050年。

可见，地铁推动经济增长的盛宴，远没有结束。。。

在柳州定居的朋友们，都知道柳州目前柳东新区在发展中，所以很多人也在柳东新区买了房子，还没买房的朋友也要注意了，。目前的大唐地产，源自台湾，兴于厦门，中国房地产74强，拥有国家一级开发资质，34年成熟开发经验，开发遍及全国15省20余市，累计开发规模数千万平米，是中国房地产百强成员，年复合增长率超50%。大唐地产——母公司福信集团，是中国民生银行发起人、大股东，先后投资多家全国性银行、保险公司等金融机构以及汉口银行、杭州联合银行等地方商业银行，经营涉及金融投资、房地产开发、文化体育、高新技术、进出口贸易等多个板块，经济实力雄厚。大唐地产以东方文化创新，引领国人居住方式升级，以“人文情怀、时代国风、文化创新、执着匠心”核心品牌价值，建筑恒久品质，结构美好人生，打造中国新时代国韵地产领导品牌。现已形成海西经济区、北部湾经济区、京津冀经济区、中部经济区、粤港澳大湾区、成渝经济区六大经济区。未来，大唐地产将致力于成为东方文化的传承者和创新者，尊重土地、城市、环境，关爱人、家、生活，六位一体，将东方“天人合一”与西方“人应该诗意的栖居”境界相融，从每一细节践行人文地产，努力实现营造人们心灵栖息的家园的愿景。自2008年进入广西，至今已入桂11年，大唐地产开发的领域涉及大型住宅小区、商务写字楼、商业综合体全系产品系，秉承“在地深耕，开发一地，繁荣一地”的理念，实现广西26盘的规模布局。

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