离年底还剩27天，3.11亿套房，重回3年前？买房还是卖房？

来源：房地产发布时间：2019-12-04 11:13:01

2019年已经剩下27天的时间，房地产在*后的几个月里应该是什么样子，其实早已尘埃落定。3.11亿套房，“2大信号”袭来，房价重回3年前？

自从2018年下半年开始，我国房价就重回平稳之路。很多人其实不理解“平稳”的真实含义，每当买房时，总会发现实际上房价并没有消停，楼市仍然在暗流涌动上浮当中。那么房价平稳究竟指的是什么意思呢？其实是相对于2018年之前的房价涨幅而言的，在2018年的前几年里房价频频上涨、屡屡突破*限度，我们称之为“高涨”。

但是现在呢？房价纵然略有涨跌，但这都符合房价的基本变化规律，房价平稳并不是说房价“一潭死水”，更不是说房价“保持一条线不变”，而是房价基本维持在一个水平线上小幅变化。因为我们都知道，房地产市场归根结底也是市场经济的行业之一，房价作为商品房价格的表现形式，必然要符合基本价值规律：价格围绕价值上下波动。正常的小幅自然变化是允许的，只要不是大涨大跌，都可以理解为“稳定”。

现如今的房价水平到底如何，关注房地产的人都想了解，前不久曹德旺一番话，说出了楼市真相，他说在过去的30年里，我觉得房价增长太快了，房价的快速上涨，占用了实体经济过多的发展资源，导致实体经济出现问题，现如今中国的GDP发展只有6.5%了，大家都觉得增速不太高，但是我觉得有些太快。如果放在2%左右水平，其实是可以买房子的。

前些年房地产的高速发展，有效地促进了经济的快速发展，随着“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”政策提出，今后GDP和房地产发展将更加相互适应和达到新的平衡点。不过，对于刚需而言，似乎并不需要了解这么多房地产知识，只需要知道未来该不该买房的问题就可以了。楼市指闻认为，看待买不买房，主要关注3点：房产存量有多少、房价涨跌如何、官方怎么导向，基本就可以预估未来买房大事，且看2大信号。

1、我国的房子究竟有多少？经济学家任泽平预计，超过3.11亿套。

首先，我们需要看清现在究竟有多少房子，因为商品房终究是一件商品，房价只是其价格的基本表现形式而已，供需关系才是决定未来房价涨跌的关键因素。如果我国房子足够多，甚至多于市场上的购房者数量的时候，那么再怎么炒房，房价也不可能上涨到哪里去；相反地，如果现在的房子还不够多，甚至是远远不够市场上的购房需求数，那么未来房价肯定依然有上涨空间。

所以，弄清楚房产存量问题至关重要。自从我国1998年房改以来，商品房正式隆重登场，发展至今房地产规模已经超过15万亿，但是房地产市场中这几十年来，一共有多少房子，够不够中国人居住，至今没有一个明确的数据，有的专家认为我国的所有房子加起来足够30多亿人居住使用，我国尚且只有14亿人，都超过人均一套房子了，供大于求的情况下未来房价应该会下跌，而且跌幅应该还不小。

*、经济学家任泽平在《中国住房存量测算：过剩还是短缺》这项报告中，给出了一个确切的数字，他认为我国有3.11亿套房子。除了商品房之外，其实还有大量的非商品房存在，我国是一个住房产权多元化的国家，有专家预估小产权房和农村普遍存在的宅基地自建房的数量应该是商品房的3-4倍左右。

按照这个数据预估，3.11亿套房，每套房子住4-5个人，那么可以容纳12-20亿人居住，再加上农村房产的超大户型（每套科大150平，可容纳6-7人），那么我国现阶段的房子其实足够30亿人住，并且人均1套其实并非言过其实，而且根据经济学家任泽平的数据显示，房子基本够用了。

第二、人民网表示，从2020年开始房子供大于求。前不久人民网撰文《机构预计2020年全国商品住宅将供大于求》指出，在持续不断的房住不炒调控之下，随着房地产降温到来，房地产市场上的供需关系也会发生变化，根据易居研究院报告预估显示从2020年开始，全国的住宅供应将会大于需求，从而与当下的供需关系发生很大的差异变化。

2、既然房子很多，各种房子加起来够住了，房价涨跌如何？马光远：重回3年前。

虽然我国的房子数量足够多了，但是由于存在分配不均衡的现实情况存在，这就导致仍然有大量的人买不起房子、住不到房子，故而市场上需求仍然大量存在，并且刚性需求很多，所以促进了房价上涨。举个简单的例子：市场上有200套房子供给200个人，其中有100个人每人拿到了2套房子，剩下的100个人没有买到房子。用平均法算下来，市场上人均1套房，足够使用了，但是实际情况并非如此，市场上仍然还存在有100个人的刚性需求购房者嗷嗷直叫买房，房价能不上涨？

经济学家马光远则认为，房价有回落可能性，不管条调控是否变化、楼市是否防水，房价可能会出现跌势，跌幅在20%-30%之间，房价也可能回归到3年前的水平（也就是2016年底的基本水平）。其实，楼市指闻认为，房价涨跌问题应该有个合理的权衡和综合考量，一方面城市化存在、另一方面分配不均衡，所以一味地看涨看跌，都显得不符合现如今的房地产市场真实情况。

3、未来房价走向何方？该买房还是卖房？人民日报回应了！

文章前边说过，房价涨跌基本遵循的是价值规律，但是我国的房地产行业并非一个纯粹的市场经济产物，不仅要受到市场价值规律影响，还要受到政指导影响，房价过热则调控加码、房价遇冷则调控放水，这是惯例。今后该不该买房？更重要看国家如何定调。

2016年起，房住不炒开始成为房地产调控的指导思想，历经3年的全方位、多层次的调控之后，如今的房地产已经高潮不再，根据国家统计局*新数据，2019年1—10月，全国房地产开发投资达到109603亿元，同比2018年上涨10.3%，增速比2019年1-9月份回跌了0.2个百分点。1-10月份，全国商品房销售面积累计达133251万平方米，增速为2019年今年以来*次转正，同比2018年长0.1%，1-9月份为下降0.1%。1-10月份，房地产开发企业到位资金累计145151亿元，同比增长7.0%，增速比1—9月份回落0.1个百分点。

楼市指闻总结为2个字：平稳。人民日报在《中国房地产市场拒绝“大起大落”》一文中提出，随着我国房住不炒的基本观念深入人心，未来几年中国的房价依然是平稳的，楼市不会出现大涨大跌的情况。所以买房还是卖房的问题也就明朗了，房价平稳的情况下，炒房时机不再，刚需买房与卖房都不失为一个好契机。

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