房价“拐点”，楼市“铁令”下达，买房人将迎来好消息

来源：房地产事发布时间：2020-12-28 14:56:42

根据央行前不久的一份报告显示，目前我国的城镇家庭房产占家庭总资产比重为59.1%，户均房产价值187.8万元。与北美的相比，我国的城镇家庭房产占家庭总资产比例过高，超出28.5个百分点。

房产占比很高，是不是意味着城市人很喜欢买房子，每个家庭的房子很多？其实刚好相反，房产占比达到59%，也就是说多数家庭的总资产就是一套房子，300万总财产，大多数就房子而已。

既然房子饱和度这么高，那房价涨跌的根源是什么？楼市指闻认为取决于两个方面：建房成本、需求多寡。

建房成本在一定周期内是相对稳定的，一线城市钢筋水泥、人工费价格都比二三线城市高，所以房价也理所当然比二三线城市要贵得多（一线城市房价普遍4万元以上，二三线城市房价普遍1-3万元之间，差异明显）。在房价稳涨期，建房成本影响并不明显。

买房人的多少，直接带动房价短期价格波动，例如一座城市由于*放开，那就很可能吸引更多的周边买房人到来，市场上买房需求快速增加的同时，房价也会随之上涨。15年前，一线城市北上广深房价上涨迅速，一个大前提是全面开放带来的中西部人口东南飞，有研究数据显示，在过去的10年之间，每年都有数以亿计的人到北上广深等沿海城市务工。

城市化*显著的表现是农村人进入城市常住、小城市的人进入到大城市、大城市的人跻身一线城市。人越来越多，需求就同比增多，所以房价才会上涨。房产被“断血”，楼市3道“铁令”相继下达，房价或许涨不动了？

1、严防资金违规进入楼市。

房地产是一个高周转的行业，在外行人的眼中，俗称“空手套白狼”，房企们有多少资金动辄可拍下一块上亿元、几十亿元的土地、建造出上百亿的楼盘呢？其核心手法是借钱、以小博大，用少量的实体资产作为抵押，从银行获取*笔贷款，然后以“楼花”的形式对外出售，进而获取更大的资产效益，再次抵押贷款。可以看出，房企们的整个现金流都在抵押和负债中流动，如果一个环节出现了断裂，那么将影响整个资金链。

这也是所谓的高周转模式，在过去房地产高速发展期，不少龙头房企发明了30天开盘、60天回款。*后被发挥到15天开盘、30天回款。2019年底，在销售目标难以达成的情况下，万科等不少房企宣布暂停拿地，全力销售、跟进回款。

资金就像房地产流淌的血液（当然，各行各业都如此），一旦失去了资金支持和注入，那么整个行业将难以运转。可以说，控制资金流入房地产市场，就像楼市被“断血”了一样，拿地、建房速度下降，买房资金不足，房价涨速也将抑制。

2、房价“拐点”，棚改退出、旧改接棒。

棚改对房价的影响有多大？楼市指闻认为可以用“助推”来形容，在过去的4-5年时间里，棚改推涨了三四线一轮房价上涨，导致全国房价一片红的局面。在2019年，有新闻报道称，在广东某城市一个村庄拆迁过程中，出现了1800多个亿万富翁，在外地人的眼中这是一件有钱的大好事，然而在当地人的口中却说“我们这里身家超过一亿元的家庭太多了，随便一个家庭都是，不足为奇。”

棚改与拆迁相伴而行，基本背景是楼市去库存，旧房子该拆迁的全部拆掉，然后通过分配房产、补偿货币现金的方式予以安置，这样一来很多原来不具有买房能力（特别是资金不充裕）的人，手中瞬间有了大量钱，买房信心骤增，导致三四线平稳的房价一跃而起。

从2020年开始，棚改逐渐退出历史，大拆大建将不复存在，拆二代消失的同时，旧改应运而生，根据新政，今年棚改*多500-600万套的余量。旧改老小区将达到3.9万个，比2019年增加一倍以上，涉及近700万户。旧房焕发新生，并没有涉及到买卖问题，所以对房价影响很小。

3、严防调控尺度放松。

11月份以来，楼市就彷徨不定，有的城市调控在越来越严，有的城市调控却越来越宽松。到底哪一种才是今后的大方向。12月份可以下定论了，两个方向都不可走，政策的一致性、稳定性、连续性才是主流。

据不完全统计，2020年以来，先后青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店、淮安、荆州、芜湖等10多个城市出台楼市宽松政策之后，次日或者隔日撤回。至于为什么，相信关注房地产一举一动的人应该都知道，即便是一季度GDP增幅-6.8%，依然没能阻挡住楼市维稳调控的决心，不走依靠房产刺激经济的老路。

这条禁令再度为房价下了决心，地产不走老路、房价也不走“大涨”的老路，所以刚需买房人将迎来好消息。

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