- 森:柳州万科城怎么样,值得买吗?
- 时光机:挺不错的啊
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
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- Lucas:周边环境还可以
- 小鱼鱼:值得入手
- 贤:我老婆挺喜欢的
过去的时间里,这几乎是我回答*多的问题。
很多有购房需求的朋友陷入纠结,到底要不要现在入手?
结合*近读书、培训、思考所得,想尝试进行一次较为系统的回答。
如果我们分析某个月、某个项目房价的涨跌是没有价值的,因为其中的变量非常多,结论一定是“有涨有跌”。
但如果我们跳脱出短线的政策、供求和产品变量,去寻找更深层的规律,也许会发现一种非常奇特的趋势——
疫情后房价的走势,大概率会趋近于人类体重的走势。
1房价会不会涨?
回答:会。
“我要减肥”是绝大多数人挂在嘴边的誓言,越来越胖也是绝大多数人不得不面对的现实。
为什么?
“储存能量、形成脂肪”是人类对抗饥饿的手段、也是祖先在野外得以生存的根本。
“越来越胖”是人类进化习得的本能。
和本能对抗是一件艰难的事,也是大部分人无法成功的主要原因。
“房价一定会跌”是人民的朴素心愿,“房价总是在涨”也是人民不得不面对的现实。
在中国,“涨价”也是房子的“本能”。
和本能对抗,当然不是一件容易的事。
我们一起看看这种“本能”源于何处。
如果房子只是用来吃饭睡觉,那在村里、镇上、县城买套房就可以,房子的价格也基本等于建造成本。
为什么我们要“斥巨资”在城市,甚至城市的核心位置买房呢?
因为我们需要上班交通方便、因为孩子需要好学区、因为老人需要好医院、因为妻子需要好商场、因为宠物需要好公园……
所以,在城市买房子,居住功能退居其次,我们更多获取的是“公共资源”。
交通、学区、医院、商场、公园……这些“公共资源”是谁提供的?——政府。
政府提供公共资源的钱从何而来?——土地出让金,即“地价”。
这就形成了中国特有的“土地财政”模式。
反映在房价上就是,越是城市核心区的房子,地价越占大头、建造成本越占小头。
所以,在城市“买房”买的绝不只是一个钢筋混凝土构建物,而是一支国家和城市发行的“股票”。
只要整体经济在发展、城市规模在扩大、城市资源配套在升级,这支股票就有了涨价的“本能”。
尽管“土地财政”模式常被诟病,但事实上,中国的城市能发展至今日盛况,正是基于这一近乎完美的金融制度。
它通过“借用”未来70年的土地价值,实现了城镇化和现代化的快速启动。
更可怕的是,为这支“股票”做“信用背书”的既不是某个人,也不是某个金融机构,而是政府信用。
“土地”至“房产”的价值转换链条中,通过城市“公共资源”的提供者,实现了“房价”与“国运”的链接。
而且,肉眼可见的是,中国绝大多数人、在绝大多数时刻,对政府信用、对国运充满了信心。
也正式因为这种力量,国运不断昌盛,实现了良性的互动、支持了祖国多年的发展。
举个例子,
这次疫情中尽管出现了一些渎职、混乱、延误的场景,国人也曾被气的七窍生烟,但这不影响大家内心坚定地信念:中国政府一定能快速平息疫情。
当国外媒体宣称军方有可能接管武汉时,他们将之视为疫情升级的恐怖信号,国人却说“太好了,解放军来了,没事了。”
这就是政府信用、这就是国运。这样的一支“股票”,大概率是持续*的。
万一有一天,楼市大跌,那就像是一个人迅速变瘦,往往是生了大病的标志。
所以,我们都不应该期望这样的事情发生。
即使真的不幸发生了,届时,你也没有闲暇和能力去“抄底”。
除此之外,房价上涨还有另一个“本能”,这个本能源于货币超发。
无论是凯恩斯主义刺激需求的惯用手法,还是美元作为霸权货币的持续量化宽松政策,都导致货币超发成为一种“不可抗力”。
人人都懂,货币超发会引起通货膨胀。
比如世界上本来有10元钱,有10个苹果,那每个苹果就是1元钱;而当世界上突然变成12元钱,还是10个苹果,那每个苹果就变成了1.2元。
货币超发是“不可抗力”,作为基础民生的米面粮油、瓜果蔬菜又不能涨价,怎么办呢?只能让其中一个苹果直接卖3元,其他苹果就还可以卖1元。
这个“3元的苹果”就是房子。
人们常说的楼市“蓄水池”功能也是这个意思。
这两个“本能”从未消失,因此,房价大概率不会整体下跌。
而且一旦出现整体下跌,对中国经济来说,也不是好的信号。
2房价会不会疯涨?
回答:不会。
我们要再次说回土地财政模式。
这种曾经创造“中国神话”的模式,在人口红利耗尽、城市化进程基本结束的当下,房价的持续上涨就暴露出了一些危险的弊端。
首先,由于地价和房价的上升导致了资本“脱实向虚”,人们发现辛辛苦苦科研、劳作,都比不上买房赚的快,于是资本涌入房地产,离开实体经济;
其次,无论是企业还是个人,为了购买更多的房产,开始不断地增加贷款额度,也就是我们所说的“加杠杆”,导致杠杆率到了一个比较危险的临界点;
*后,这种将公共资源与房价捆绑的模式,导致“上没上车”、“什么时机上车”的人出现了明显的财富差异,社会财富的再分配受到影响。
中美贸易战的本质并不是贸易本身,而是金融战、科技战、国运战,高新技术产业成为主战场,房地产反而成为软肋;
新冠肺炎疫情考验举国应战能力,快速反应的相关产业链条成为保障前线供应的有力后方,资金链紧绷的地产业却需要政府“救市”。
所以,未来的国民经济支柱产业一定不是房地产。
中国急切地需要振兴实体经济,而过快上涨的房价成为了其中的阻力。
就像一只成长迅猛的神兽,可以抵御外敌、看家护院,但如果不加限制,也容易伤了自己人。
抑制房价上涨成为政府的一门必修课。
可能你会有疑问,那为什么*近各地政府还都出了“救市”政策?
那是因为,在未来,房地产虽然不是支柱产业,但绝不意味着它不重要。
房地产始终是中国经济的压舱石、是产业转型的缓压器、是中国经济看家护院的神兽。
作为资本密集型行业,疫情带来的社会停转让房企承受着资金链断裂的风险,就一定要救。
但如果你仔细观察,所谓的“救市”政策都聚焦在“现金流”环节。
“房住不炒”是当下不可碰触的红线,国家不会允许资本大量涌入地产、更不会允许随意加杠杆。
这就是为什么驻马店将公积金*由30%降至20%后,变相加杠杆,被省委约谈的原因。
也许又有人质疑,既然国家要保住地产行业现金流,降价不是*的办法吗?降价了卖的快呀!
且不论房企的利润率问题,就当降价不影响利润,那降价是不是真的就卖的快呢?
在地产行业,其实未必。
这又要回到上文的“股票”问题,当房子拥有了金融属性,它便不是一般的商品,而成为了一种金融产品。
你会发现,中国地产行业的多次去库存,都是在涨价周期完成的。