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就在前几天,当你点开海南省官网的主页,会发现有一行大字赫然在列:我省推出安居型住房并全面实施商品住房现房销售制
字体之大,位置之显眼,无不彰显着海南省“壮士断腕”般的决心去房地产依赖。各大媒体也争相报道海南对炒房的重拳出击。
但就在刚刚的下午2点30左右,你再次登录海南官网,却发现政策不见了!
*近,这种政策一日游的现象并不罕见,3月4日,广州关于楼市放松的相关政策被叫停;3月5日,驻马店发布关于两成*的17项稳楼市政策也已从官网撤下。
很显然,国家并不希望看到这种楼市宽松的预期被大肆传播。
但这次却很奇怪,明明是对楼市的收紧,也下架了,这是为什么呢?
其实,深入海南的剖析就会知道,此次限购并没有媒体解读的那么狠,现房销售作为试点推向全国其实也困难重重,这则政策需要考虑的地方太多太多,撤下的原因很可能是需要进一步完善。
未来,各大媒体也许还会对海南政策下架的事情,从国家层面的角度来争相报导,但大胡子团队认为,这次政策是海南自己撤下的,更多是从海南自身的角度出发,觉得政策还有许多可以优化的空间。
我们逐条来分析,一切就一目了然了。
01
新政
海南新政的关键词很显著,简单地说就是以下三点:
1.海南本地人限购两套,第三套禁止购买。
2.新出让土地施行现房销售制度。
3.向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民推出安居型商品住房。
除了第三条还没有到落地层面,前两条给的施行方法和施行范围都非常明确,总体来说是对房地产市场的大幅收紧,力度非常强。我们来逐条分析
02
限购
限购是遏制炒房*有效的办法。
2018年4月22日,海南深夜发布这样一则通知:
自本通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在该省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
这就是被称为改变海南历史的422全域限购政策,基本把海南房子的流动性给锁死。
不过,该政策当时还有一个小缺口,那就是对已经是海南户籍的人,购房政策还比较宽松。
之前,本地人可以购买第三套房产,只不过第三套房子不能贷款而已。这一次,干脆就把这个*后的口子,也给堵上了 。不过,与422相比,这次的限购其实影响很小。
因为,本地家庭可以购买两套住房,如果子女成年,可以购买四套,如果夫妻离异(也可能是“离异”),也可以购买四套。
试想,有实力购买四套的人,怎么会把房产全部配置在海南一个地方呢?所以限购第三套的政策,波及人群只是很小一部分。
这个限购的宣传意义大于实际意义,更多的是展现海南对限购政策的滴水不漏,是坚决落实“房住不炒”的断然决心。
这次撤下后,很可能在“离异”和“成年子女”方面,做出进一步的收紧,做到100%的滴水不漏。
03
现房销售
预售制是当今世界通用的一种商品房销售办法,很少有一个大的经济体会率先迈出改变这种销售方式的步伐。
日本,只要项目获得许可,不管开不开建都可以预售。
英国,期房比现房便宜20%,通过代理机构购买。
美国,对预售行为没有法律约束,按开发商意愿进行。
全人类在追求经济增长的过程中,预售制是刺激购买的一种非常成熟的销售模式,在多年的发展之下,每家房企根据地区不同,融资节奏和融资规模都已经非常完善,如果突然改变销售时间,会产生一系列的连锁反应。
*主要的是两个:
一、房价上涨
现房销售拉长了开发周期,拿地到开盘的时间延长、资金无法及时周转,开发商开发成本显著增加,直接会导致售价增加。
另一方面,突然从预售变现售,市场供给减少,需求不变,从经济学角度来讲售价也会提高。
同时,房企如果对售价的预期提高,楼面价也有上升可能。
2016年,苏州为了抑制火爆的楼市,规定房企拍地价格超过指导价的10%的,需要竣工后方可申请预售条件。
就在当年,苏州的楼面价就开始屡创新高。2018年下半年到2019年上半年,这些土地上的房子开始入市的时候,苏州楼市的涨幅大家也是知道的。
结果,在疫情压力之下,上个月苏州终于还是取消了这个变相的现房销售规定。
海南这次,想必也是觉得“一刀切”的做法有些过于猛烈,还是需要一定调整空间,比如先从一定比例的现房销售,或者延长预售时间。
二、经济下滑
房价上涨不等于经济增长,短期内房价可能是提上来了,但对房企的副作用和经济的负面效应,无疑是相当明显的。
先说房企,如果没有一定资金实力,普通房企肯定拖不到现房销售的那一刻,可能就此退出市场。
海南又是一个对房地产依赖比较深的省份,如果房产市场出现快速动荡,接下来造成的就是从业人员减少和财政压力增大。
据海南统计局数据,随着海南房地产的发展,2014相较2010房地产从业者大量增加,但2018年全域限购之后,相较2017年从业人员已经开始下滑。
2019和2020,只会更少。
在海南经济转型的同时,也需要给房企和房产从业者一些转型的时间,直接推行全省现房,未免有些太快了。
不过,现房销售的初衷还是值得鼓励的。
一是海南房地产市场前几年非常混乱,质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等现象屡见不鲜,而现房销售不仅可以从根本上解决这类问题,还可以将资质不行的小开发商清理出市场。
二是减少对房地产的依赖。当房产投资越来越少后,经济结构是越来越优化的。比如在“去房地产化”的2019年,海南省非房地产投资占比58.4%,提高了6.9个百分点。海南省三次产业结构优化为20.1:20.6:59.3,服务业比重同样也提高0.9个百分点。
只是,从经济总量来说,2019年,海南GDP增速为5.8%,和2018持平。2018年当年限购以后,GDP增速5.8%,低于2017年设下的7%的年度增长目标。短期肯定是利空经济,但长期会促进经济结构向更健康的方向发展。
04
安居型商品住房
关于这一点此次新政中并没有明确描述,推出多少,怎么推出,何时推出,还需要时间。
不过,在建设国家级自贸港的过程中,如何吸引人才一定是重中之重,安居房的推出也释放了两个信号。
一是自贸港和安居房的双重加持下,未来海南的增量人口肯定不会少,加上得天独厚的气候和风景,海南还是继续保有长持价值。
二是海南明年可能会有国家层面的利好政策,需要一定是制度来保证住房供给和杜绝炒房可能,所以在这个时间点非常着急,推出了政策,又撤回完善。
尽管整个政策被撤回了,但这一条应该是没什么影响的。
结
2018年4月13日,人民 日报发表重要文章:坚定不移将新时代改革进行到底!
随后,海南便立马推出了全域限购的政策。
80年代,我们在改革开放的过程中,也有大量的员工失业潮,短期来说,的确是一场阵痛,但只有这场阵痛,才有了今天的世界第二大经济体中国。
相信在撤回不久之后,海南就会发布修改更完善的政策,总体思路依然不会变化,自贸港的脚步不会停息。
对于中国,对于海南,有一句话,一定不会错:
只有改革,才有未来。
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