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柳州华润中心|在三四线城市定居的话,该怎么买房?

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2019-12-23 11:04:34

翻阅各大房产自媒体,出则北上广深,入则杭汉渝蓉,仿佛只有一二线城市才配拥有房地产,三四线城市只能沦为“绝不能碰”的投资反面教材。然而,中国14亿人口,一线城市的人口占比是5.3%,二线是20.5%,而三四线是74.2%。也就是说,中国大多数人口还是生活在三四线城市,他们代表的,其实才是中国*广泛的一部分购房群体。 的确,三四线城市在人口流入,经济增长,和政策支持上没那么好看。

2015-2019.11,国家统计局70城二手房房价涨幅:*:深圳 60.1%↑;合肥60.5%↑;广州47.2%↑;南京45.9%↑;杭州44.3%↑(都为一二线)。*:锦州 3.5%↑;牡丹江9%↑;湛江11.1%↑;桂林12.1%↑;包头13.0%↑(都为三四线)。

但这些只能说明,三四线的投资价值远不如一二线。这并不代表,三四线就不能买房了。

如果我就是生活在一座幸福的三四线小城,你还硬要我全家搬到省会去不成?所以,今天我们不谈人口集聚,不谈大国大城,不谈大多数人都买不起的北上广深,我们就好好来研究研究,三四线城市,到底怎么购房!

 01

一二线看产业,三四线看商业

在一二线城市,产业发达的区域房价普遍涨得不错,无论是片区的购买力增强,还是税收增加反哺配套的提高,都是其上涨动力。

在三四线城市,一方面经济发展缓慢,后续上涨乏力;另一方面整个城市不大,支柱产业直接养活一座城,市政配套就不随产业走,而全看ZF意向,三方面,三四线的产业多是工业制造业,附近也不适合居住。

所以,产业的逻辑根本行不通。

那么,想要买到保值的房子,就只能依附于现有的配套。一般来说,三四线城市都有个当地的商业中心,基本是当地人流量*的地方(除旅游城市),配套成熟,生活也方便。

这个商业中心可以是餐厅*多的地方,也可以是商铺*多的地方,或者是万达广场、华润万家或大润发等等。

这里不是让你顶着商业中心买,因为那样可能会被吵死。而是说离商业中心不远,5到10*车程的有配套城区,一般是三四线城市生活*舒适的区域,也是买房*保险的区域。

在比较小的三四线,如果稍微脱离主城商业,可能几十年都不会有发展,房产更是贬值风险极大。

我们在广西北海,看到成片的海景现房卖不出去。

这些海景房离城区也就3公里,但以这座城市的财力,真的很难再去完善除了主城区以外的配套了。

我们在房子周围的路上,还能看到牛。。

当然,如果不挑商业中心,你也可以挨着CBD和市ZF去买,因为那些地方一定是决策层重点发展的区域。

可是,CBD一般是写字楼*密集的地方。但不少三四线城市根本没有写字楼。。。你根本不知道CBD在哪里。

有些城市的ZF为了发展新区,喜欢动不动就“搬家”,比如江西九江市,东挪一个财政局,西迁一个市政府,你完全不知道它的发展重心到底是哪。

所以,如果硬要找一个适用于更多比例三四线城市的选房逻辑,还是大型商业综合体附近,并且有看得见的配套的城区。

 02

一二线新区,三四线学区

细数近几年建设成功的新区,江北郑东西海岸。。。基本都在一二线城市,三四线城市能实现新区发展的,寥寥无几。

能发展起来的,也都是新区中靠近老市区的那一部分,剩下的地块,普遍是田地和村房。

2006年广东江门市大手一挥,滨江新区决策正式出台,138平方公里力争20年成型。

13年过去了,新区除了地标体育馆已经建好,基本没有成型的公共建筑,而且1-1.7万的房价,都和临深的价格一样了。

我们在该新区调研,*明显的感觉就是人气不足。到时生活不方便不说,万一突然想卖房了,谁愿意接手呢?还是买近郊的万达附近靠谱点咯。

汕尾的红海湾经济开发区更是一片荒凉,如同村镇。

可是,不是人人都买得起市中心或商业中心,难道郊区就完全不能碰了吗?

非也,选择新区or郊区,把握以下几点,也是可以考虑的:

1. 符合城市重点发展方向

2. 一定要有看得见的配套

3. 没有割裂路段或割裂不超过3公里

广东韶关市曾经搞过一个高新区,虽然与“高新”基本没啥关系,不过还是通过住宅建设和人口转移,有效缓解了老城区满载的现象。

前几年买高新区的人,也基本都等来了幸福的生活。*早的凤凰城,在四线城市实现房价翻番,并且有价有市,也不多见。

这个高新区就非常符合上述的三大标准。

1.90%的三四线城市实现不了多点开花,要买新区一定买全市之力发展的那个。

2. 在16年的时候,高新区就已经有看得见的底商,同时,*也早于人口导入开始建设,公交线路也先行开通。

3.一个1.5公里的隧道便可从老城区到达新城区,非常方便。

总之,在三四线城市选新区和郊区,要格外谨慎,像韶关高新区这样的地方少之又少。为了贪便宜选到毫无配套的城市周边的“新城”,可能未来十年配套都起不来,而且,当你需要钱的时候,转手更是个大问题。

不过,新区虽然容易凉,但三四线还有个“区”可是比一二线还火热。那就是学区。

不像一二线动辄几大名校,三四线的好*一般只有那么一两所,整个城市包括底下乡镇的人,都挤破脑袋想往这一两个“超级*”钻。

稀缺的教育资源立马就成为了三四线城市的烫手山芋,其周边的房产也随之有了一定的溢价。

这种房产一般分为两类:

一是中考名列前茅的垄断性*,对应的*的学 区 房。

一二线城市受“多校划片”等政策的影响,学 区 房的美梦可能一下子就化为泡影。但三四线城市各方利益牵扯严重,学 区 房的现象很难改变。 

二就是可以“买”进去的重点初*的周围的房产。

三四线“择校费”、“赞助费”的现象至今仍然非常普遍。当地有钱人为了孩子的教育,就会购买*周边的房产,让孩子上下学方便。那么这种房子不仅好转手,而且好出租。

所以,三四线盯着*买,也不会错!

 03

三四线防掉坑指南

有些三四线城市比较小,无论怎么选地段,你说整个城市10*就逛完了,有啥区别?

*的区别还是在产品。关于产品,我有六大避坑建议:

一、 不买老破房

很多三四线城市的发展,由于无法支付拆迁成本等原因,对老城区基本都是放弃式的。

比如湖北黄冈,即便是在民政局和经委会等企事业单位的周边,也是一堆几十年楼龄的自建房,丝毫没有拆迁意向。

所以,随着人口往新城区迁移,老破小不仅拆迁概率越来越小,周围交通拥堵,还会随着需求的降低和房子的折旧而贬值。

而在黄冈遗爱湖新城区周围转了转,说实话搞得还可以。

二、 慎买当地只开发一个小楼盘的开发商

小城市有许多“地头蛇”开发商,本来可能是搞什么建材家居生意的,乘着前几年房地产春风,跟风也做一把。

结果这两年大环境不好,那些缺少行业经验和资金实力的微型开发商,就很容易资金链断裂导致烂尾,截至2019年11月27日,今年房地产企业的破产数量已经达459家,大部分集中在三四线城市。

到时候人楼两空,这个风险可担不起。所以,尽量还是买大开发商的房子。

但是,这里也不是说大开发商就一定好,因为好多大开发商在小城市是与本地的团队合作,本质上只是挂个品牌名号,也容易出现产品上的问题。

这里给一个建议,就是买那种已经在本地成功开发过楼盘,且在市民中有一定口碑的开发商,大概率不掉坑。

三、看准购房合同

有时候,小城市的好楼盘并不多,所以即便是品牌开发商,也会有非常强势的现象。

我一个朋友的购房合同里没有写明交房滞纳金具体金额,他也不知道合同中应该写明这一项,*后弄得双方很不愉快。

的确,30多页的合同书很容易让人看得头皮发麻,但至少这四点你是要注意的:

1. 明确交房标准

2. 明确双方违约责任

3. 明确差价范围

4. 明确退房条件

四、警惕纸上谈兵

我还有一个朋友曾经在江门买了套房,当时置业顾问洋洋洒洒一顿承诺,他是深信不疑,尤其是小区旁边的那个*,英美教育贵族模式听得就厉害。

结果,*后*没建成,合同里也没写,闹售楼处也没用,学区只能对接附近村小。。。

所以,请对一切没有写进合同里的承诺保持怀疑态度,尽力通过以下渠道来多方求证:

1. 所承诺*、医院的官网

2. 当地政府官网

3. 当地自然资源规划局官网

4. 企事业单位靠谱熟人的消息

5. 研究清楚物业

(1)问清楚物业公司,直接去同城同物业公司小区实地考察。

(2)如果有已经入住的一二期业主,不妨联系一下看看物业口碑。

鲁迅曾写道中国人的思想,“有的专爱瞻仰皇陵,有的却喜欢凭吊荒冢”。

连喜欢扫墓的人都可以分出类别来,何况如此庞大的三四线购房者群体。

中国一共有289个三四五线城市,每个城市有每个城市的特点和人群偏好,每个人买房也有自己侧重的需求。所以用一套标准来适用所有三四线肯定不可能,本文尽力涵盖多数三四线情况,仅供参考。

总之,学区、交通、商业、环境、圈层、医疗、户型、物业、邻里、车位、设施,你不可能各个都要,对于购房自住者肯定有自己*看重的方面,按照自己需求来,则是*的购房策略。

柳州属于四线城市,而且正在迅速发展中,柳州,简称“柳”,别称壶城龙城,广西*大工业城市,国家Ⅱ型大城市,中国五大汽车城之一,西南地区工业重镇、综合交通枢纽、商贸物流中心,是全国*拥有一汽、东风、上汽和重汽等四大汽车集团整车生产企业的城市,中国内陆通向东盟的重要通道,与东盟双向往来产品加工贸易基地和物流中转基地城市,西南出海大通道集散枢纽城市,“一带一路”有机衔接门户的重要节点和西部大开发战略中西江经济带的龙头城市和核心城市。柳州是广西*的工业基地;同时素有“桂中商埠”之称,是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢及区域性综合交通枢纽,已形成集水陆空于一体的现代化交通网络。而且现在很多房地产企业进入柳州,所以柳州的楼盘多,选择多,且房价平稳,大家都可以不用愁!

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