万科“白银时代”新进化论

来源：中房网发布时间：2019-07-18 18:04:26

“万科是危机感驱动的公司，不是被危机驱动的公司。”

万科对房地产时代的思考一直在进化，“白银时代”的注释含义每一次都有新意。

“万科是被危机感驱动的公司，不是被危机驱动的公司。”万科董事会主席郁亮6月28日在万科2018年度股东大会上说，万科的口号是“活下去、活得好、活得久”，活下去是提醒万科如履薄冰。

万科管理层对于中国房地产行业大势向来以前瞻著称，其定位从住宅产业化、城市配套商，到城乡建设与美好生活服务商，从单一住宅到三大业务航向，每一次转型都标志中国龙头房企的战略选择。

“面对不确定性，万科必须认清时代、行业、自我，摒弃一切投机侥幸心理，跳出路径依赖、牛市思维。”万科总裁祝九胜表示。

“白银时代”判断没有改变

郁亮再谈“活下去”，大家只是看到了条幅上的活下去，忘了后面还有“活得好、活得久”这两个词。“活下去如履薄冰。”郁亮说，做企业首先要活下去，如果做企业都活不下去，跟流星一样那就没什么意思，所以要活下去，也是对我们自己的警醒。

“万科是危机感驱动的公司，不是被危机驱动的公司。”郁亮说，万科有时候给大家浇点冷水、清醒一下，对万科自己是有帮助的。

郁亮表示，在业务上“收敛聚焦”，对万科而言这叫“初心教育”。当前业务竞争越来越激烈，唯有牢牢记住“基本盘”并将其做得更好。他比喻这一挑战为万科的“修枝剪叶”，“收敛”并不是要“砍树（基本盘）”，必要的修枝剪叶是为了大树更好地生长。

对于未来，郁亮指出如下判断未有改变：房子是用来住的，不是用来炒的，租售并举这个长期的政策是不会改变的；对房地产行业来到白银时代的判断也没改变过；对万科致力于为客户提供好产品、好服务的策略也没有改变过；对于做城乡建设和生活服务商这个战略定位，以及万科与客户、城市同发展的具体业务策略也没有改变过。

郁亮曾说，房地产黄金时代快要结束了，白银时代开启了，虽然白银没有黄金那么好，但白银也是贵金属。“白银时代，靠过去单一业务已不足以支持有效发展了，且有质量的发展就很难实现了。”郁亮进一步指出“基本盘”的时代意义，必须要在“租售并举”两个领域里面做到数一数二，那才是行业里的*领跑的公司。

“如果未来衡量地产商是否*领跑、数一数二的话，只在销售领域里面*领跑的话，我觉得可能并不很合适。”郁亮说，长租公寓也是万科的基本盘，希望开发业务和租赁公寓这两个领域都能够*领跑、数一数二，这样才能保持行业的地位和影响力，从而实现有质量的发展。

对于房企转型，郁亮认为，依靠过去纯粹简单的房地产业务非常困难，甚至不可能。“中国房地产市场机会仍然还在，我们看到了头部企业都在做新的尝试，份额还会进一步提高。”郁亮表示，房企在500强中的未来道路将越走越窄，但是转型发展之后的房地产行业，说不定还有新的机会，能够支撑留在榜单里。

外部环境和房地产调控政策备受市场关注，“万科是一个农民，把‘地’种好是我们的任务，至于政策变化我们不预测，只应对。不管天气好和坏都要把地种好、把粮食种出来。”郁亮说。

多元化“此刻还不理想”

房地产行业在十多年前，在房企开发业务起步之时，住宅、商业、办公分得比较开，万科一度以“住宅”为单一战略，王石曾表示坚持住宅专一化、反对多元化。

在发布会上，祝九胜谈及万科多元化的转型原因。“一些一二线城市，政府出让土地时严格规定，住宅占多少、公寓占多少、写字楼占多少、商业占多少。我们内部叫大型综合复杂交易，这对于开发商来说是一个挑战。”祝九胜说，很多年前万科聚焦在住宅领域，*近几年意识到只靠单一能力是很难适应城市综合发展的道路，直到2014年万科做出战略转型。祝九胜说，城市需要什么产业，就必须做什么样的业态转型。万科多元化战略，目前已经形成物业、商业地产、物流地产、养老地产、长租公寓、教育和冰雪度假等几大板块。

有股东质疑万科多元化战略是否盈利，祝九胜表示，从2012年提出来、2014年丰富和完善，一直围绕城乡建设美好生活服务商这个战略进行多元化业务实施，坦诚说这些多元化业务的回报水平不尽如人意。“此刻还不理想，我们在努力，并且会不断的提升。”

祝九胜进一步表示，万科多元化战略投资的策略：*，多元化业务是不是客户所需要的，有没有为客户创造真正的价值，如果客户有需要、能创造真实的价值，暂且回报低一点，甚至不赚钱也可以做；第二，在多元化业务发展过程中，业务团队的经营能力是不是得到提升，也非常重要。新业务对内有三项评判标准：比过去做得好，比同行做得好，比市场的平均水平做得好。

“具体到细分业务来讲，物业作为独立业务是盈利的，回报水平不错；物流地产虽然只有4年的布局，盈利水平也达到了合理的水平，对应的融资成本是可以覆盖，商业地产也基本上达到这个水平。养老、教育还是差强人意。”祝九胜说，万科按照自己的关键点仍在不断提升业务水平。

对于当前土地市场，竞争激烈、个别城市有过热的现象，祝九胜表示，当前房企拿地更趋谨慎。在万科来看，土地市场的投资一般通过两个工具“控制”，*是总量控制投资规模；第二是每一个周期的回款中，拿出一部分比例进行投资，一般是一个年度拿出30%左右的回款来进行投资。

从万科上半年拿地情况来看，万科拿地金额688亿元，比2018年723亿元略有下降，这也印证祝九胜所言的“控制”，由于上半年与去年同期相比回款比例是在下降。

谈及未来展望与工作重点，祝九胜表示，万科判断未来行业存在挑战和不确定性，但发展机遇依然存在。万科将在2019年巩固开发业务的基本盘，预计新开工面积3609万平方米，同时将继续巩固提升物业服务、租赁住宅、商业、物流、冰雪度假等其他项目。

股东：分红为何连年减少

在这场股东大会上，受关注问题除了对于市场走向、拿地、多元化关注外，股东的分红、H股增发和外部合作财务资助备受关注。

针对股东提出为什么不能分红分多一点、能不能分40%或是50%？比如说茅台分了50%。

2018年度万科现金股利约为118.1亿元，以2018年末公司总股份数计算，每10股派送10.45元（含税，调整后）现金股息，占2018年合并报表中归属于母公司股东利润的34.97%。对于股东提问分红为何减少，这从2015年的43.87%、2016年的41.48%、2017年的35.42%分红支付比例可以看出，分红连年减少。

万科董秘朱旭就利润分红比例做出回应，上市以来累计的现金派息比是31.4%。“分红方案综合考虑了股东利益、市场环境和公司资金的需求，未来希望保持35%分红比例。”朱旭说。

3月28日，万科发布公告，宣布增发2.63亿股H股，占增发后A+H总股本的2.33%，募集资金约78.10亿港元。此次融资将全部用于归还境外债务，不会用于住宅开发业务。

对于此次H股增发，朱旭表示，万科B转H股，港交所要求上市公司原则上流通股不能少于25%，万科H股占比远低于这个比例，这就导致长期处于比较低的市值，为了确保港交所的要求、提高流动性才增发。

关于增发H股会摊薄股东权益，朱旭表示，从去年开始陆续增发H股，由于每次增发H股的比例只占其20%，也就是只占总股本的2%多，增发对股东的摊薄是有限的，完全可以通过利润增长来弥补。

“除了能够满足交易所的要求和国际投资者的需要，也有整个战略的考虑。”祝九胜说，发展海外业务会涉及到跨境使用资金，万科的长期策略是海外的所有融资都用来海外业务，也把汇率风险，通过实际业务进行很好的对冲。

无论是解决H股流动性还是对冲外汇风险，H股增发本质上是融资。而融资就会增加财务成本，针对2018年财务费用大幅增长，公司规模没有跟上的问题，祝九胜表示，2018年相对以往大幅增长的原因，是因为投资方式上的变化，“比如2018年的上海投资，无论销售还是投资都成为我们*大区域，去年这个区域的投资光保证金就日均50亿到180亿元，这基本没有收益。差异在于房企的城市布局不一样，我们一二线城市分布相对多一点，受到的监管就严。”

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